编者按:在统计口径中国城市化率达60%之际,“房住不炒”引领楼市进入新时代,限价限贷下,自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情,至2019年在中国各主流城市如何终结、演变和转折?

成交见行情,政策获空间,土地定供应,家庭收入是购买力,最后多方预测2020,以此为调查基础,乐居总编室与乐居财经研究院联合推出【2019中国40城楼市备忘录】。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。

重庆解放碑 图片来源:乐居

城市综述 重庆:2019年的重庆楼市上半年和下半年是两个阶段,表现明显不同。上半年成交热度持续,新房成交价格逐步走高,然而,3、4月份的“小阳春”行情在7月,出现明显拐点。下半年市场迎来降温,新房去化整体回落,二手房也连续出现小幅度下滑,土拍更是冷场。直到年末,开发商加快推盘节奏,加大折扣力度,持续抢收业绩,出现“翘尾”行情。

2020置业重庆指数:★★★★

重庆无限购政策,唯一在执行的是针对高档房和“三无”人员的房产税政策。落户政策上,重庆也一直实施“零门槛”,并提供“人才贷”及相关金融服务。重庆房价不高,虽然整体出现下行局面,仍值得入手。

成交:2019重庆全年卖房247700套 楼市呈现“先扬后抑”

数据来源:克而瑞重庆机构

2019年,重庆楼市呈现“先扬后抑”的走势,下半年重庆楼市整体活跃度不及上半年。从7月份开始,重庆楼市进入下行阶段。7月重庆主城商品房成交面积184.77万方,环比减少32%。究其原因,从土地端来看,供应减少、地价降温;从预售端来看,新批预售较上半年增多;从房价来看,部分热点区域仍执行限价销售政策;下半年推盘节奏越来越快,库存量急剧增加,造成市场供大于求,房价上涨乏力,成交放缓。

过去五年,成交最高的峰值出现在2017年,全年重庆主城区商品房成交量3127万方;过去五年,成交最低的谷值出现在2015年,全年重庆主城区商品房成交量2036万方。

重庆某楼盘售房部 图片来源:乐居

政策:房产税起征点连年上涨 房价“温水煮青蛙”

2019年1月,重庆房产税起征点上调至17630元/�O,较2018年上调了2175元/平方米。重庆房产开征八年来一直在上调起征点, 房产税起征点的变化,反映了重庆房价在过去两年的变化。同时,也影响着开发商对改善型产品的定价策略发生变化,对购房人而言,改善买房心理预期必将产生波动。

2019年3月,重庆市规划和自然资源局公告了2019年住宅用地供应计划:2019年大重庆市计划供应2266.66公顷,约为34000亩土地,而2018年原重庆国土房管局公告的住宅用地供应计划为29000亩,2019年计划供应增加5000亩,同比增长17.24%。随着大量地块的出让,未来一到两年将会有更多的房源涌入市场。不过,房价在未来是否继续保持平稳,还要取决于地价是否继续保持平稳,供地的容积率,以及未来刚需和改善产品的结构占比。

2019年5月,重庆市教委印发《关于做好2019年义务教育招生入学工作的通知》,明确要求严禁任何民办学校招生与楼盘建设、销售挂钩,不得与楼盘新签订与学校招生名额相关的合同条款。该政策对楼市产生的直接影响是,让市面上真假学区房重新洗牌,也对家长在挑选教育盘上更加明确。

土地:房企重庆拿地意愿强烈,万元地块新增14宗

纵观2019年重庆土地市场,亦呈现前高后低的走势,5、6月土地市场高位运行,房企拿地意愿强烈,7月开始受供地收紧影响,成交进入萎靡期。

供应方面,2019年全年重庆主城区土地市场供应124宗地,供应面积1437.05万方,与2018年相比下降12.92%。其中,纯居住用地供应87宗,商住综合用地37宗。

成交方面,全年重庆主城区土地市场成交110宗地,成交面积1235.31万方,与2018年相比下降17.46%;成交843.10亿元,同比上涨6.91%。其中,挂牌27宗,拍卖83宗,流拍14宗。

从成交均价来看,2019年重庆主城区土地市场成交楼面均价为6825元/�O,与2018年相比增加1557元/�O。随着拿地成本逐渐走高、“万元地”的增多,未来一年到一年半内市场上会涌现不低于20个高价地的项目,去化效果很难想象。

价格:11935元/平方米,同比上涨4.3%

数据显示,2019年重庆商品房成交建面均价为11935元/平方米,同比上涨4.3%。整体来看,全年房价增长幅度保持在5%,处于合理水平。此外,今年重庆改善型住房占比增大,小幅度拉高平均水平。下半年,开发商加大促销力度,促使单盘成交价的降低。

值得一提的是,重庆房价南北西区差异化较大,其中渝中区房价最高,达到18912元/平方米。其次为江北区、渝北区和南岸区。重庆针对北区部分区域楼盘施行限价销售措施,有效控制房价的大幅度增长。

数据来源:克而瑞重庆机构

2019年重庆房价收入比8.16

来尝试估算一下2019年重庆的房价与家庭收入比。我们的公式是:单套市场中等户型总房款/家庭可支配收入(人均可支配收入乘以4-5间)。

重庆市生产力发展中心和重庆市综合经济研究院联合发布的《2019年重庆经济景气报告》显示,2019年重庆城镇常住居民人均可支配收入为29252元。家庭可支配年收入,我们乘以4计算为117008元。

克而瑞重庆机构数据统计,2019年重庆主城区商品房成交价为11935元/平方米。按照双职工家庭购买一套80平方米商品住房计算,单套住房总价954800元。

综上计算,重庆房价收入比为:单套总房款954800元/家庭可支配收入117008元)=8.16

2019年新房买涨不买跌 二手房卖家观望情绪浓厚

在2019年上半年3、4月份,“小阳春”的行情让很多购房者“追涨”。开发商扎堆开盘,“排队购房”、“日光盘”现象再现,开发商甚至使出“饥饿营销”策略。在热点区域热点板块,部分楼盘价格上涨幅度明显,但没有阻挡购房需求,成交量一直处于高位。上半年,购房人追涨情绪浓厚,担心越晚买价格越高。

二手房方面,根据重庆中原地产提供的数据显示,2019年重庆主城区二手房挂牌量达到 套,挂牌房源超过2250万平方米,二手房挂牌房源量在19年保持较快增速。

数据来源:中原地产

成交方面,全年二手房总成交1179万方、139115套,占一手房的49%。从价格来看,2019年二手房交易价在走下行趋势。12月末重庆主城二手房成交均价仅为11613元/�O,低于新房12291元/�O的成交均价。

数据来源:中原地产

从二手房卖家心态观察,2019年多数二手房卖家观望情绪浓厚,特别是下半年受新房市场下行影响,部分业主预期下降,没有急于抛售。从价格松动的二手房房源来看,降价房源多于涨价房源,渝北区业主主动降低价格预期最明显,其次是九龙坡区。

重庆某楼盘售房部 图片来源:乐居

2020年走势:市场难言乐观 强者恒强分化加剧

展望2020年,重庆楼市整体基调依然是“稳”。楼市大概率将保持横盘一段时间,房价波动小。明年房企分化必定进一步加剧,产品力成为竞争关键砝码。今年高地价项目销售遇冷,让2020年土地市场也难言乐观,房企拿地愈发谨慎。

2020年,重庆房地产市场分化加剧,在激烈的市场竞争中,房企会不断积极求变,进行战略调整,从单一追求企业业绩规模,转为多元化均衡发展,提升企业综合实力。

2020年,重庆在二环时代下,城市外拓加快,二环项目集中面市,多分布在热点板块。2020年面市的项目中,大多沿二环分布,其中中央公园、蔡家和西永等板块项目集中入市,市场竞争将进一步加大。而在一些核心稀缺的板块,如两江四岸,2020年竞争更加激烈,量低价高。从大区域来看,北区头牌地位保持不变、量价双赢。

二手房方面,预计到2020年6月二手房挂牌量或将突破30万套,2020年下半年进入相对平稳期。预计2020全年二手房成交13.2万套,约1100万方,预计占一手成交的55%。二手房房价预计还将下跌8%-10%左右。

本次调查采写人:王芊 潘宇凌

2019年1月14日